„Wohnen in Speyer“

Positionspapier des Sozialbündnis gegen Armut Speyer, verabschiedet am 01.10.2013

1. Bezahlbares Wohnen als Auftrag der Stadtgesellschaft – «Es ist Zeit zu handeln … »
2. Lagebericht Wohnen in Speyer – «Wir müssen mehr vom Wohnen wissen … »
3. Kommunale Wohnungspolitik in Speyer – «Wohnen ist der Schlüssel zur Stadtentwicklung … »
4. Individuelle Wohnungshilfen – «Jeder Mensch hat ein Anrecht auf menschenwürdiges Wohnen … »
5. Gemeinschaftliche Wohnformen in Speyer – „Wir müssen anfangen … »
6. Beteiligung und Vernetzung beim Wohnen in Speyer – «Wir sind auf dem Weg, noch lange nicht am Ziel. … »

I. Bezahlbares Wohnen als Auftrag der Stadtgesellschaft
«Es ist Zeit zu handeln …»

Wohnen ist ein Grundrecht und eine elementare Voraussetzung für ein menschenwürdiges Leben – bis heute in einigen Landesverfassungen verankert, nicht im Grundgesetz. Eine Stadt hat die Verpflichtung dafür zu sorgen, dass ihre Bürgerinnen und Bürger eine angemessene und bezahlbare Wohnung haben bzw. finden. Im 4. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung heißt es: «Die Versorgung mit ausreichendem, qualitativ guten und auch bezahlbaren Wohnraum ist eine wichtige Voraussetzung für gesellschaftliche Teilhabe und Lebensqualität.»

Doch bezahlbarer Wohnraum wird knapp. Es gibt zu wenig sozial gebundenen Wohnraum, weil das öffentliche Wohnungsangebot immer mehr verknappt wird. Gebaut wird im hochpreisigen Segment. Die Mietpreise steigen vor allem aufgrund des starken Anstiegs der Energie- und Stromkosten.

Die Schieflage wächst. Soziale Durchmischung nimmt ab. In der Folge konzentrieren sich in einigen Wohngebieten die sozialen Probleme, andere Wohngebiete werden nur noch erschwinglich für diejenigen, die sich das leisten können. Der Abstand zwischen Wohnquartieren (sog. Segregation) wächst und der soziale Zusammenhalt nimmt ab.

Nach einer Studie des Verbandes der Wohnungswirtschaft in Rheinland-Pfalz vom Juni 2013 haben wir einen gespaltenen Wohnungsmarkt. Dort, wo das Wohnen ohnehin schon teuer ist, steigen die Mieten am stärksten. Ein Trend, der auch durch die neuen Preisspiegel des Immobilienverbandes und bundesweite Studien belegt wird. Das trifft auch für Speyer zu, das vom Grundstücks-, Immobilien- und Mietpreisniveau an der Spitze der Metropolregion Rhein-Neckar liegt: «Nirgendwo sonst in der Pfalz wohnt es sich exklusiver als in Speyer…… Die Domstadt ist offenbar der gesuchteste Ort zum Leben in der gesamten Region.» (Immobilienspiegel im Wirtschaftsteil der Rheinpfalz vom 29.06.2013). Wenn Immobilienfirmen Monopoly spielen und Traumrenditen für Kapitalanleger anbieten, finden Normalmieterinnen und Normalmieter keinen oder nur noch zu teuren Wohnraum vor. Eine Wohnkostenbelastung von einem Drittel des Einkommens wird als tragbar angesehen. Völlig untragbar ist es aber, wenn bei zahlungsschwachen Haushalten wie bei Arbeitslosen, Alleinerziehenden, Migranten oder Menschen mit Behinderung die Wohnkosten mehr als die Hälfte des Einkommens auffressen.

II. Lagebericht Wohnen in Speyer
«Wir müssen mehr vom Wohnen wissen … »

Aktuelle Informationen zum Wohnen in Speyer liefern der Zensus, die Immobilienpreisspiegel und die Statistik der Grundsicherung nach dem SGB II (Hartz IV) – alle Daten im Internet zugänglich:

In Speyer leben rund 50.000 Menschen in 25.000 Wohnungen. Mehr als 60% der Haushalte sind allein stehend. Die Eigentumsquote liegt bei 40%. Der Wohnungsmarkt ist dicht. Speyer hat mit 2,3% (neben Mainz) die niedrigste Leerstandsquote in Rheinland-Pfalz. Die Quadratmetermieten ohne Nebenkosten liegen laut Zensus zwischen 5,50€ und 7,50€ für Wohnungen mit einfachem und mittlerem Standard, nach oben offen beim gutem Standard. Laut Immobiiienportal von Immonet (www.wohnungsboerse.net) liegt der durchschnittliche Mietpreis in Speyer 2013 bei 7,87€/m², der Mietpreisfür eine l00qm-Wohnung bei 7,33€/m² im Schnitt, für eine 60qm-Wohnung bei 7,93€/m², für eine30qm-Wohnung bei 11,02€/m². Am höchsten sind die Mietpreise in der Kernstadt-Nord und Süd. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen im Schnitt zwischen 800€ (einfach) und 1.800€ (sehr gut). Bei den Grundstückspreisen ist Speyer Spitze in der Pfalz.

Mitte 2013 sind 7% der Speyerer/innen im Arbeitslosengeld II-Bezug (Hartz IV), mehr als 3.500 Menschen in rund 1.900 Bedarfsgemeinschaften, die monatlich 866.000€ an tatsächlichen Kosten für Unterkunft und Heizung haben (anerkannt werden 95%). Pro qm sind das durchschnittlich 8€ und pro Person 220€. Die durchschnittliche Leistung an eine Bedarfsgemeinschaft liegt bei 800€, die Netto-Auszahlung (ohne Sozialversicherung) bei 670€. Davon entfallen auf Kosten der Unterkunft im Schnitt 350€.

Voraussetzung für angemessenes Wohnen ist auch die Zahlungsfähigkeit: 4.500 der volljährigen Bürger/innen in Speyer sind überschuldet mit nachhaltigen Zahlungsstörungen (11% Schuldnerquote nach Schuldneratlas 2012 der Creditreform für die Metropolregion Rhein-Neckar).

Das ist eine aktuelle Momentaufnahme. Sie ersetzt keinen Wohnungsbericht oder ein laufendes Wohnungsmonitoring. Es gibt eine Reihe von Schlüsselfragen, auf den ein Speyerer Wohnungsbericht – oder auch der künftige Armuts- und Reichtumsbericht – aus Sicht des Sozialbündnisses Antworten geben soll: Welche Ziele verfolgen Stadtentwicklung und Wohnungspolitik und welche Steuerungsinstrumente werden aufgelegt zur Umsetzung und Erfolgskontrolle? Wer baut eigentlich für wen in Speyer und wo? Welche Rolle spielen Wohnungswirtschaft und private Investoren? Wie sieht die Wohnsituation für die verschiedenen Bevölkerungsgruppen aus? Wie hoch ist das Mietpreisniveau und die Wohnkostenbelastung? Wie hoch und umfangreich sind die erheblich angestiegenen Energie- und Stromschulden? Wie häufig wird der Strom abgestellt? Was heißt bezahlbares Wohnen? Welche Leute sind besonders auf Unterstützungsleistungen zum Wohnen angewiesen? Wer ist von Wohnungsverlust bedroht? Welche Regelungen gibt es für Wohnungsnotfälle und Räumungsschuldner? Welche Motive gibt es für Zuzüge nach Speyer? Gibt es Wohnstandortpräferenzen? Wie steht es um die Wohnzufrieden heit?

III. Kommunale Wohnungspolitik in Speyer
« Wohnen ist der Schlüssel zur Stadtentwicklung…….. »

Eine zukunftsfähige Stadt gibt es nicht ohne Lösung der Wohnungsfrage.

«Es herrscht ein großer Nachfragedruck am Immobilienmarkt und es wird immer schwieriger bezahlbaren Wohnraum zu finden…… Hiervon sind besonders Menschen mit niedrigem Einkommen, junge Familien und Alleinerziehende betroffen sowie Studenten, die eine kleinere erschwingliche Wohnungen suchen. Allein bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWO liegen aktuell 900 Anfragen vor» (Städtebauliches Entwicklungskonzept Stadt Speyer, Mai 2013, S. 28). Nicht hinzunehmen ist es in dem Zusammenhang, wenn Menschen mit negativem Schufa-Eintrag bei der GEWO keine Wohnung mehr erhalten. Die kommunale Wohnungsgesellschaft darf sich nicht ihrem originären Versorgungsauftrag entziehen.

Seit 2001 gibt es ein Bundesgesetz zur Wohnraumförderung für Haushalte, die sich am Wohnungsmarkt nicht mehr angemessen mit Wohnraum versorgen zu können und auf Unterstützung angewiesen sind. Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung den Ländern übertragen. Das Land Rheinland-Pfalz hat Mitte 2013 neue «Förderrichtlinien für günstiges Wohnen» aufgelegt, um neben der klassischen Wohneigentumsförderung auch die Mietwohnungsförderung und Wohngruppen als Modellvorhaben zu fördern.

Die Stadt hat – trotz schwieriger Haushaltslage – Gestaltungsmöglichkeiten beim Wohnen. Das machen eine Reihe von Städten vor, die nach Lösungen für bezahlbares Wohnen suchen und gemeinschaftlichen Wohnformen und quartierbezogenen Ansätzen Raum geben. Wenn Grundstücke nicht mehr an den Meistbietenden veräußert werden, sondern an Investoren, die sich an bauplanungsrechtlichen Vorgaben für ein soziales Miteinander orientieren, werden der Boden- und Grundstücksspekulation Grenzen und den Marktkräften ein politisches Gegengewicht entgegen gesetzt.

Einige Instrumente aktiver Wohnungspolitik aus anderen Städten, die sich zur Nachahmung empfehlen:

• Auflage eines kommunalen Wohnraumversorgungskonzeptes auf dem Niedrigpreissektor für untere Einkommensgruppen (Beispiel Mainz)
• Politischer Beschluss, bei Neubau oder größeren Umbauvorhaben ein Drittel für sozialen Wohnungsbau zu reservieren (Städte in der Schweiz)
• Grundstücksabgabe an Investoren, die preisgünstig bauen und vermieten, nicht nach Höchstgebot (Beispiele «Schlauvermietung» Frankfurt, «Sozial gerechte Bodennutzung» München)
• Einsatz bau- und raumplanerischer Instrumente (Festsetzung von Mindestanteilen preisgünstigen Wohnens, Milieuschutz, soziale Durchmischung)
• Entwicklungskonzepte für Konversionsflächen mit attraktiver Funktionsmischung aus Wohnen, Arbeit, Kultur, Sport und Grün
• Wohnraumzweckentfremdungsverbot und Begrenzung der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zum Schutz der Altmieter
• Ankauf von Belegungsrechten, Verteuerung der Fehlbelegungen, Förderung des Umzugsmanagements im Quartier (von Senioren in großen Wohnungen)
• Begrenzung der Steigerung bei Bestandsmieten und der Mieterhöhungen bei Neuvermietungen («Mietpreisbremse» und Deckelung der Energiekosten bei einkommensschwachen Haushalten)
• Förderung gemeinschaftlicher und genossenschaftlicher Wohnprojekte (z. B. als Modellvorhaben nach den neuen Förderrichtlinien RLP)
• Mietkaufmodelle (Wohnerwerb nach 10 Jahren Mietwohndauer) und Grundstücksvergabe im Erbaurechtsweg an Mieter/innen und Wohngruppen
• Umsetzung des «Bielefelder Modells» bzw. des «Heidelberger Modells»: Wohnen im Alter und bei Behinderung im eigenen Quartier mit integrierter Versorgung; Zusammenarbeit Wohnungsgesellschaft/Nachbarschaftsverein (z. B. zur Vervielfältigung des Quartiermensa­ oder GBS-Nachbarschaftsmodells)
• Finanzierung von Nachbarschaftstreffs (als geförderte Mietwohnung) in größeren Wohngebieten zur Entwicklung stabiler Nachbarschaften (als Milieuschutz-Maßnahme)
• …

Aus Sicht des Sozialbündnisses ist zudem ein Wohnungsmonitoring erforderlich, das zum einen den laufenden Einblick in die Wohnungsmarktentwicklung in Speyer gibt und hierfür die Daten auf Angebots- und Nachfrageseite in einen systematischen Zusammenhang bringt sowie zum andern mit geeigneten Indikatoren regelmäßig eine Erfolgskontrolle der wohnungspolitischen Vorgaben des Stadtrates und der Stadtverwaltung ermöglicht.

Wir anerkennen als Sozialbündnis die schwierige Haushaltssituation der Stadt Speyer und ihr Bemühen, mit dem «Kommunalen Entschuldungsfonds» die Haushaltsverschuldung abzubauen, und wissen, dass unsere wohnungspolitischen Vorschläge nur Schritt für Schritt umzusetzen sind. Mit der strategischen Rückgewinnung von mehr Haushaltsautonomie steht ein wöhnungspolitisches Programm aus unserer Sicht aber ganz oben auf der Prioritätenliste.

IV. Individuelle Wohnungshilfen
«Jeder Mensch hat ein Anrecht auf menschenwürdiges Wohnen …..»

Alle Menschen in Speyer müssen menschenwürdig wohnen können und haben Anspruch aufUnterstützung, wenn sie das aus eigener Kraft nicht schaffen.

Die wirtschaftliche und soziale Entwicklung — mit Anwachsen des Niedriglohnsektors, der Altersarmut und steigenden Gesundheitskosten — schränkt allerdings die Mietzahlungsfähigkeit zahlungsschwacher Haushalte ein. Die freie Wohnungswahl ist ohne ausreichendes Einkommen nicht umzusetzen. Die Betroffenen erfahren zudem oft mangelnden Respekt und werden mit einer Mischung aus Bevormundung und Geringschätzung behandelt.

Als Folge des Rückzugs aus dem Sozialen Wohnungsbau und der Privatisierung auf dem Wohnungsmarkt sind heute insbesondere folgende Gruppen auf öffentliche Unterstützung angewiesen:

• Menschen, die Wohngeld beziehen und solche mit Wohnberechtigung für eine Sozialwohnung (hier steht eine Wohngelderhöhung durch den Bund aus)
• Menschen im Arbeitslosengeld II-Bezug, deren Unterkunftskosten (KdU) zu über 90% abgesichert sind (hier ist die Übernahme angemessener KdU auf Basis der tatsächlichen
• Mietkosten, weil die Hartz IV—Bezieher selten eine Wahlmöglichkeit haben)
• Menschen, die allein erziehen, häufig im Alg II—Bezug, und die trotz Anerkennung als wohnungspolitische Vorranggruppe oft nicht den angemessenen Wohnraum finden
• Menschen, die aufgrund von Beeinträchtigungen im Alter, bei Behinderung oder Demenz auf ambulant betreutes Wohnen angewiesen sind und viel zu wenige Angebote vorfinden
• Menschen mit Migrationshintergrund, die im privaten Wohnungsmarkt oft Zugangsprobleme haben und häufig überteuerte Mieten zahlen
• Menschen, die überschuldet sind und bei denen die städtische Wohnraumhilfe eine professionelle Schuldnerberatung zur Wohnraumsicherung und Entschuldung braucht
• Menschen in akuter Wohnungsnot, die keine eigene Wohnung mehr haben oder von
• Wohnungsverlust bedroht sind (wo die Wohnraumsicherung nicht hinreicht hilft ein «Housing First-Programm», das gleichermaßen beim Wohnen, Einkommen und der Gesundheit ansetzt, weil diese Probleme bei Wohnungslosen oft einhergehen)

Aus Sicht des Sozialbündnisses helfen hier detaillierte Kenntnisse über deren Lebenslagen und Wohnungsnöte weiter, um im Einzelfall eine qualifizierte Beratung und Unterstützungsleistung anbieten zu können.

«Bezahlbarer Wohnraum ist die halbe Miete!» (Stuttgarter Mieterbund gegen Wohnungsnot)

V. Gemeinschaftliche Wohnformen in Speyer
«Wir müssen anfangen … »

Gemeinschaftliches Wohnen wird schnell zu einem Selbstläufer, wenn man einmal damit angefangen hat. Der Bedarf ist da und die Nachfrage kommt, wenn die Voraussetzungen geschaffen sind.

Gemeinschaftliches Wohnen ist vielfältig: Eigentümer-Baugemeinschaften neben selbstorga­nisierten Wohnprojekten, Hausprojekte neben Quartierprojekten, Mehrgenerationenwohnen neben integrativen Wohnprojekten, ambulant betreute Wohngemeinschaften in unterschied­lichen Intensitätsgraden und Trägerkonstellationen mit ihren Ansprüchen auf Inklusion vor Ort.

Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung Gemeinschaftlichen Wohnens: Grundstück, Geld, Beratung, An’schubfinanzierung, Moderation, Lobby.

Die ersten Anläufe in Speyer mit den «Munteren S» und dem Verein « Unter einem Dach e. V.» sind von der städtischen Wohnungsgesellschaft nicht erfolgreich zum Abschluss gebracht worden. Die Nachfrage für Gemeinschaftliches Wohnen ist aber nach wie vor da und sollte von der Stadt und den Wohnungsgesellschaften qualifiziert unterstützt werden. Als konkretes Objekt für ein Mehrgenerationen-Wohnprojekt haben einige Stadtratsfraktionen das Stiftungskrankenhaus vorgeschlagen.

In Städten, wo die Türen für Gemeinschaftliches Wohnen geöffnet worden sind – z. B. Tübingen, Freiburg, Heidelberg, Mannheim, Landau, kann man an der Vorgehensweise den Erfolgsweg und den Mehrwert für die Stadt ablesen:

• Runder Tisch für Wohngruppenprojekte, Initiativen und Investoren
• Anlauf- und Koordinierungsstelle in der Verwaltung als Beratungs- und Entwicklungsagentur für neue Wohnformen und Gemeinschaftswohnen
• Aufnahme Gemeinschaftlichen Wohnens in das kommunale Wohnraumförderkonzept in Verbindung mit Landesförderung
• Wohnbörse für Angebot und Nachfrage nach Gemeinschaftlichem Wohnen (meist im Netz)
• Leitfaden/Baukastensystem für gute Praxis Gemeinschaftlichen Wohnens

Zudem gibt es kompetente Hilfestellung von Beratungsstellen, die vom Land gefördert sind: der LAG Gemeinschaftliches Wohnen Rheinland-Pfalz und der DRK-Beratungsstelle LebensWohnraum für Rheinland-Pfalz.

Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung – mit einer älter und bunter werdenden Gesellschaft, einem zunehmenden Unterstützungsbedarf für Menschen mit Beeinträchtigungen und einer sozialräumlichen Orientierung des Dienstleistungsangebotes, steht der Mehrwert von gemeinschaftlichen Wohnformen gegen Einsamkeit, Isolation und Ausgrenzung außer Frage. «Nachbarschaften sind Machbarschaften» hat die Stiftung trias dementsprechend einen neuen Leitfaden für Gemeinschaftliches Wohnen überschreiben.

VI. Beteiligung und Vernetzung beim Wohnen in Speyer
«Wir sind auf dem Weg, noch lange nicht am Ziel … »

Speyer hat Erfahrung mit Bürgerbeteiligung. Das reicht von Befragungen, beteiligungsorientierten Fachplanungen, Runden Tischen, quartierbezogenen Aktivitäten, Soziale Stadt-Projekten bis zum neuen Stadtentwicklungskonzept. Mit der Universität Speyer gibt es einen wissenschaftlichen Motor vor Ort, der sich immer wieder für bürgerschaftliches Engagement und Bürgerbeteiligung engagiert und sicherlich ein geeigneter Partner für intelligente Lösungen der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik auch in der Zukunft wäre.

Beteiligung ist heute ein Muss für alle wichtigen kommunalen Vorhaben, wenn man kommunalpolitische Verwerfungen vermeiden will. Beim Wohnen geht es um die elementaren Interessen der gesamten Bevölkerung. Daher ist dieses Feld bestens geeignet für einen Beteiligungsprozess, bei dem frühzeitig und offen über Konzepte, Alternativen und Lösungen diskutiert werden kann. Von einer solchen Beteiligungskultur zum Wohnen versprechen wir uns als Sozialbündnis einen nachhaltigen Beitrag für eine stärkere Orientierung an Leitprinzipien des Gemeinwohls, sozialer Gerechtigkeit und der Solidarität in der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik.

Wir wünschen uns ein Klima der Innovationsbereitschaft für quartierbezogene und beteiligungsintensive Lösungen an Stelle von stationären Lösungen – innovativ, partnerschaftlich, gemeinschaftlich, barrierefrei und inklusiv.

Besonders wichtig ist aus unserer Sicht auch die bessere Verzahnung der regionalen Ebenen Stadt / Land / Bund mit dem Ziel, die kommunalen Gestaltungsmöglichkeiten für eine eigenständige Wohnungspolitik und damit die kommunale Selbstverwaltung zu stärken. «Rekommunalisierung» (Rückführung ehemals privatisierter Regelungsbereiche öffentlicher Daseinsvorsorge in die kommunale Steuerungshoheit) ist hier das treffende Stichwort. Dazu müssen die Kommunen von Bund und Land aber auch mit den erforderlichen rechtlichen und materiellen Mitteln ausgestattet werden.

Das Sozialbündnis will mit diesem Positionspapier einen konstruktiven Beitrag zu einem zukunftsfähigen «Wohnen in Speyer» leisten, schlägt die Einrichtung eines öffentlichen Runden Tisches «Wohnen in Speyer» vor und ist bereit, hieran auch aktiv mitzuwirken.

Einstimmig beschlossen im Plenum des Sozialbündnisses am 1. Oktober 2013.